פסק-דין בתיק ת"א 10723-09

מבוא

1.                  התובעת היא הבעלים של הנכס הידוע כחלקה 34 בגוש 30048 שהוא בניין הנמצא ברחוב אגריפס 21 בירושלים. בקומת הקרקע של הנכס קיימות מספר יחידות המשמשות למסחר. באחת היחידות, ששטחה כ 40 מ"ר (להלן: "המושכר") מחזיק הנתבע כדייר מוגן מכוח חוזי שכירות שנחתמו בשנים 1942 ו- 1953 בין אביו המנוח לבין הבעלים הקודמים של הנכס.  הנתבע מפעיל במקום בית דפוס.

2.                  לטענת התובעת הנתבע מפר את חוזי השכירות, מבצע עבודות בניה וגורם לה נזק:

א.      בניית שירותים במושכר - התובעת טוענת כי עד לשנת 2002 השתמש הנתבע בשירותים שהיו קיימים בחצר הנכס אך עשה כן ללא היתר או אישור שלה. במסגרת עבודות בנייה שבוצעו על ידי התובעת בנכס נהרסו השירותים. בסמוך לחודש דצמבר 2003 גילתה התובעת כי הנתבע בנה שירותים בתוך המושכר ללא היתר וללא הסכמתה ותוך הפרת חוזי השכירות ויצירת מפגע תברואתי שכן השירותים אינם מנוקזים לביוב והנתבע מזרים את השפכים לתוך הקרקע.

ב.       התקנת מזגן בחזית הבניין -  טענה נוספת שמעלה התובעת היא כי הנתבע התקין מזגן בחזית הבניין בסמוך לחודש ספטמבר 2008 ולצורך כך פרץ פתחים בקיר החיצוני.

ג.        הצבת שלט - עוד טוענת התובעת לכך שהנתבע הציב שלט גדול בחזית.

3.                  טענת התובעת היא כי בניית השירותים והתקנת המזגן נעשו על ידי הנתבע בזדון, ללא היתר כדין וללא הסכמת הבעלים תוך ידיעה שהתובעת תתנגד לכך וכי גרמו לשינוי מהותי במושכר ולגרימת 'נזק ניכר'. מכאן המסקנה לקיום עילת פינוי לפי סעיף 131 (3) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1971, (להלן: "חוק הגנת הדייר").

4.                  הנתבע טוען כי גם אם היו טענות התובעת נכונות אין הדבר מהווה 'נזק ניכר במעשה זדון' ולא קמה עילה לפינוי אלא מדובר במעשים שיש בהם כדי להשביח את המושכר.  באשר לשלט ולמזגן הוא טוען כי אין מדובר בפגיעה במושכר אלא בהצבתם מחוץ לו. הוא מתאר כי המושכר משמש לבית דפוס מאז שנת 1942 וכי בעת שהושכרה  החנות לראשונה לאביו היו בה שירותים, שהוא ביקש להרחיקם ממנה מאחר וממילא היו בחצר שירותים שהיו בשימוש הדיירים. פעולה זו נעשתה בהסכמת המשכיר באותה עת. התובעת שרכשה את הנכס עשתה כן בידיעה כי הנתבע עושה שימוש בשירותים שבחצר משך קרוב ל - 60 שנה אך בשלב מסוים כאשר החלה לבנות בחצר היא הרסה את תא השירותים וגרמה לכך שהמושכר הפך 'פגום'  ובלתי אפשרי לקיום כאשר לנתבע ולעובדיו אין היכן לעשות את צרכיהם. הנתבע טוען כי משכך קרה חזר והקים את מבנה השירותים בתוך המושכר כפי שהיה קיים בעבר והתובעת ידעה על כך. 

5.                  מכל מקום הנתבע מפנה לכך שהוטל על המשכיר לעשות את כל התיקונים ההכרחיים הנצרכים כדי לעשות את המקומות השכורים ראוים לדור בהם. באשר לשלט טוען הנתבע כי חידש שלט ישן שהיה תלוי במקום עשרות שנים וכך גם לגבי המזגן. הוא סבור כי מהותה של התביעה היא לגרום לו לפנות את המושכר שלא כדין ולנשל את זכויותיו בו.

העובדות

6.                  כל אחד מהצדדים מסר תצהיר עדות ראשית ובנוסף הובאו לעדות עובד לשעבר של הנתבע כעד מטעם התובעת ואחיו של הנתבע כעד מטעמו.

עדות מר אביעד כהנא - מנהל התובעת

7.                  מנהל התובעת, אביעד כהנא, מתאר בתצהיר תיאור דומה לזה שניתן בכתב התביעה. לדבריו עד לשנת 2001 היה תא בחצר ששימש כשירותים אך היה מדובר בבור שנחפר והוקף בקרשים, ללא מים זורמים וללא חיבור לביוב. הוא מתאר את השירותים כמפגע תברואתי של ממש, שגרם למטרדים של ריח ולכלוך. לאחר שהוא רכש את הנכס בשנת 1997 הוא פינה את מי שהחזיק בנגריה ורק לאחר מכן למיטב ידיעתו החל הנתבע להשתמש בשירותים בחצר. הוא מבהיר כי אין גישה ישירה בין המושכר לבין החצר או תא השירותים ובשל כך פרץ הנתבע דלת שהפרידה בין המושכר לנגריה וכן את הדלת שבין הנגריה לחצר. במסגרת עבודות בניה שהתובעת עשתה בנכס נהרס תא השירותים מבלי שהנתבע התנגד לכך.

8.                  לדברי מר כהנא במהלך שנת 2003 הוא גילה כי נבנה תא שירותים בתוך המושכר והשפכים מתוכו מוזרמים לקרקע לא מטוהרים. לצורך בניית השירותים פרץ הנתבע את הקיר החיצוני של הבניין וגרם לו נזק וזאת כדי ליצור אוורור לתא השירותים. כתוצאה מפריצת הקיר נוצרו סדקים בתקרת המושכר.

9.                  באשר למזגן ולשלט מר כהנא טוען בתצהירו כי מספר חודשים לאחר שנבנה חדר השירותים גילה שהותקן על ידי הנתבע מזגן בחזית הבניין וכן הוצב השלט.

10.              לתצהירו של מר כהנא צורפו בין היתר גם תמונות של המבנה, השירותים והפתח שנפתח בקיר החיצוני וכן צורפו תמונות שבהן נראית חזית הבניין ללא המזגן והשלט.    כמו כן מצורף מכתבה של באת כח התובעת על בניית השירותים בתוך המושכר, הצבת המזגנים והשלט מיום 9.9.09. במכתב נדרש הנתבע להחזיר את המושכר לקדמותו עד לסוף אותו חודש.

11.              בחקירתו הנגדית אמר מר כהנא כי לא היה מעבר לשירותים שבחצר על ידי הנתבע ועובדיו שכן המעבר לחצר מבית הדפוס דרך הנגריה היה סגור (עמ' 4, ש' 22-26). הוא נשאל לאחר מכן כיצד מתיישבים הדברים עם עדותו של מר איתמר רחמים, שהובא לעדות מטעם התובעת, והסביר כי היה פשפש בדלת ועברו דרכו. לפיכך הוא תיקן את עדותו ואישר כי נעשה שימוש על ידי הנתבע והעובדים של בית הדפוס בשירותים שבחצר (עמ' 4, ש' 31-32). מנהל התובעת התבקש להסביר מדוע השתהה עם הגשת התביעה והפניה לנתבע משך שש שנים מהמועד שבו ידע על בניית השירותים והשיב כי נעשתה פניה והתקבלה תשובה על ידי עורך הדין שפאר אך לא היה המשך לחילופי המכתבים (עמ' 5, ש' 4-7).

12.              באשר לטענתו כי לא היו שירותים בתוך המושכר שבוטלו הוא הסביר כי הוא למד על כך מתשריט המבנה שצורף לתצהירו (עמ' 5, ש' 25-26). הוא שלל את הטענה כי מקור הסדקים, שעליהם הוא הלין, הוא בבנייה שנעשתה על ידי התובעת באותה עת שבה נבנו השירותים (עמ' 6, ש' 12).  הנזק הניכר שנגרם לטענתו הוא בכך שהנתבע 'זעזע' את המבנה, קדח בקיר הראשי והדבר הוא משמעותי.